Gegoochel met vierkante meters woonruimte op Amsterdamse huizenmarkt

Makelaars verkochten vorig jaar in Amsterdam 10% meer woonruimte dan volgens het Kadaster voorhanden was. Op het eerste gezicht goed voor bijna een half miljard euro aan extra ruimte.

Op de Amsterdamse woningmarkt zijn niet alle vierkante meters even groot. Neem het appartement Weerdestein 163, op loopafstand van de Zuidas. Drie makelaars boden deze woning afgelopen jaar te koop aan. Maar elke makelaar gaf in zijn advertenties dezelfde woning een andere oppervlakte mee.

Volgens Fris Makelaardij was het huis 51 m² groot. Eefje Voogd Makelaardij bood de woning aan als 52 m². Jacobus Recourt geeft het appartement een woonoppervlak van ‘circa 55 vierkante meter’. Het onderlinge verschil is 8%. Het Financieele Dagblad komt op basis van de plattegrond tot een omvang van 51,7 m². Fris zou de woning dus te klein hebben ingeschat. Eefje Voogd zou nagenoeg goed hebben gezeten en Jacobus Recourt zou de omvang van het pand hebben overschat.

Liever een meter te veel

Hoe moeilijk is het berekenen van de oppervlakte van een tweekamerappartement? ‘Ik rond altijd naar beneden af’, zegt de verantwoordelijke makelaar bij Fris, ‘want ik verkoop liever een meter te veel dan te weinig.’ De woordvoerder van Jacobus Recourt wijt de uiteenlopende informatie aan verschillende meetmethoden. De juiste meetuitslag is volgens haar die van Jacobus Recourt.

Het geval Weerdestein 163 staat niet op zichzelf. Het berekenen van de oppervlakte van te koop aangeboden woonruimte leidt tot een verscheidenheid aan resultaten, blijkt uit een onderzoek door Het Financieele Dagblad naar alle 12.299 woningtransacties van het afgelopen jaar in de hoofdstad. Het FD vergeleek het woonoppervlak waarmee de makelaars adverteerden met de woonruimte volgens de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) van het Kadaster. Dat lukte in negen van de tien gevallen. Soms lukte het bijvoorbeeld niet omdat de computer het adres niet herkende. De BAG bevat de maten van alle woningen in Nederland zoals de gemeenten die hebben vastgesteld.

10% meer woonoppervlakte

Uit het FD-onderzoek blijkt dat volgens de BAG een verkochte woning in Amsterdam vorig jaar gemiddeld 81,9 m² groot was. Maar volgens de makelaars was hetzelfde woningbestand gemiddeld 90,1 m² groot. De makelaars verkochten dus per woning gemiddeld 8,2 m² of 10% meer woonoppervlakte dan volgens de BAG voorhanden was.

Dit is nogal van belang op een woningmarkt waar ruimte zo schaars en duur is. Alle verkochte woningen samen brachten vorig jaar volgens cijfers van de Amsterdamse makelaardij €4.954.808.066 in het laatje bij de verkopers, bijna €5 mrd dus. Hoofdstedelijke woonruimte is zo gewild dat een vierkante meter vloeroppervlakte in 2016 in Groot-Amsterdam gemiddeld voor €4456 van eigenaar verwisselde. De krapte van de markt blijkt ook uit het feit dat de Amsterdamse verkoopprijzen per vierkante meter woonruimte € 91 hoger uitvielen dan de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter. Een woning in Amsterdam ging vorig jaar gemiddeld voor € 402.863 van de hand: € 8286 boven de vraagprijs.

Zelfde vraagprijs

Als woonoppervlak de waarde van een huis bepaalt, dan was het appartement Weerdestein 163 in de advertentie van Jacobus Recourt € 17.647 meer waard geweest dan het appartement Weerdestein 163 uit de advertentie van Fris Makelaardij. Toch vroegen alle drie makelaars dezelfde vraagprijs van € 225.000 voor een woning die ze een verschillende omvang gaven.

Amsterdamse makelaars verkochten vorig jaar volgens hun advertenties opgeteld 100.852 meer vierkante meters woonruimte dan de omvang van de verkochte woningen volgens het BAG-register. Dat verschil heeft de grootte van 1231 gemiddelde woningen en vertegenwoordigt een waarde van € 449 mln.

‘De consument zou het niet accepteren als de supermarkt altijd negen eieren stopte in een doos waarop staat dat de inhoud uit tien eieren bestaat’

Als woonruimte zo prijzig is, zou meer nauwkeurigheid te verwachten zijn over de omvang van deze kostbare koopwaar. Een huis is voor veel particulieren de duurste aankoop van hun leven. De consument zou niet accepteren dat de supermarkt altijd negen eieren stopt in een doos die verkondigt dat de inhoud uit tien eieren bestaat. Kunnen verkopers op de huizenmarkt 10% overdrijven zonder dat iemand een kik geeft?

Nee, een beetje gemor klinkt er wel. Zelfs onder de verkopers. Een Amsterdamse makelaar meldt zich op voorwaarde van anonimiteit bij de redactie van Het Financieele Dagblad met het verhaal dat een plaatselijke concurrent systematisch in zijn advertenties de omvang van zijn woonaanbod opklopt. Concurrentievervalsing, moppert de makelaar. De zaken gaan goed, maar toch heeft deze Amsterdamse makelaar het vervelende gevoel dat een valsspeler klanten kaapt. Huizenkopers krijgen hier volgens hem last mee als zij hun pand doorverkopen en ontdekken dat hun huis kleiner is dan gedacht. Slecht voor het aanzien van de makelaardij. ‘This shit gives us a bad name,’ zegt de klagende makelaar.

Woningaanbod aandikken

Op het eerste gezicht lijkt zijn klacht niet ongegrond. Het FD rangschikte alle Amsterdamse woningverkopen van vorig jaar per makelaarskantoor. Daaruit komt naar voren dat sommige makelaars – zoals degene waarover zijn collega klaagt – vaker hun woningaanbod aandikken dan andere makelaars. Als het FD hun namen voorlegt aan marktpartijen klinken – ook weer op voorwaarde van anonimiteit – geluiden van herkenning. Marktpartijen vermoeden zelf al welke concurrenten hun koopwaar opblazen.

Duidelijk is dat een andere categorie makelaars met hun beschrijvingen van de aangeboden woonruimte wel dicht blijft bij de oppervlaktematen van de BAG uit het Kadaster. Ook valt op dat geen enkele makelaar zijn aanbod gemiddeld kleiner taxeert dan de BAG.

Majorerende makelaars

De verdeling van mogelijk majorerende makelaars en BAG-conformisten blijft grosso modo in stand als evidente uitschieters van bijvoorbeeld meer dan 20% verschil met de BAG buiten beschouwing blijven. Bij die uitschieters is vermoedelijk de BAG, of de makelaarsinformatie, of de koppeling tussen beide onjuist. Het gemiddelde verschil tussen de woningomvang volgens de makelaars en de woningomvang volgens de BAG neemt dan af tot 2,4 m², oftewel 2,8%.

De waarde van de mogelijk niet-bestaande woonruimte die de makelaars vorig jaar dan in Amsterdam zouden hebben verkocht, vermindert dan navenant tot zo’n € 126 mln. Dat oogt al weer heel wat minder dramatisch, maar is nog altijd een hoop geld. Met het makelaarscomputerprogramma Floorplanner in de hand lijken met enige regelmaat zaken als leidingschachten, stortkokers, gemeenschappelijke ruimten zoals het trappenhuis en externe berging als netto-woonoppervlakte te worden meegerekend in makelaarsadvertenties.

BAG is bagger

Anderzijds leert nadere inspectie door het FD van de extreme verschillen tussen de makelaarsadvertenties en de BAG dat de BAG regelmatig niet actueel is. ‘De BAG heet bij makelaars nogal eens gekscherend bagger,’ reageert voorzitter Sven Heinen van de Makelaarsvereniging Amsterdam. Dan heeft bijvoorbeeld een recente uitbouw, herindeling of samenvoeging van woonruimte de gemeenteambtenaren die de BAG samenstellen nog niet bereikt. Vervelend, aldus Heinen, omdat ook makelaars de BAG als een basis voor hun werk gebruiken.

‘De informatie in de BAG kan achterhaald zijn’, waarschuwt makelaar Jerry Geldhof van de gelijknamige Amsterdamse makelaardij. ‘De BAG gaat uit van historische gegevens. Niemand van de BAG komt woningen nameten om te zien of de omvang nog wel klopt,’ zegt Geldhof. De particuliere huizenkoper die makelaarsinformatie over de omvang van een woning verifieert in de openbare BAG kan daardoor bedrogen uitkomen.

Hoogte ozb-heffing

Gemeenten gebruiken de BAG als basis om de hoogte van de onroerendzaakbelasting uit te rekenen. ‘Daarom zal een particulier nooit het Kadaster of de gemeente bellen om te zeggen dat ze van een te kleine woonoppervlakte uitgaan. Want niemand belt of hij meer belasting mag betalen,’ legt Geldhof uit. ‘Hooguit als hun woning te groot is geregistreerd, protesteren mensen.’

Onder de makelaars die relatief vaak grotere panden aanbieden dan volgens de BAG mogelijk is, zijn veel makelaars die panden verkopen van woningcorporaties. ‘Dat komt doordat corporaties zelf de actuele situatie nooit nameten van de panden die ze verkopen’, legt Geldhof uit. Volgens hem hebben corporaties een soort herenakkoord met de gemeente Amsterdam om de hoogte van de ozb-heffing niet aan te vechten. Ook daarom ontbreekt een correctie op te laag vastgestelde oppervlaktematen in de BAG voor corporatiepanden.

Altijd de disclaimer

Onenigheid over de omvang van een te koop staande woning valt volgens Geldhof niet te voorkomen met de inschakeling van een gespecialiseerd meetbureau. ‘Hun rapporten bevatten altijd de disclaimer dat er geen rechten aan kunnen worden ontleend’, zegt Geldhof. Aan de hand van een aantal specifieke voorbeelden waarbij makelaars een grotere oppervlakte voor een woning opgeven dan de BAG, merkt Geldhof op dat volgens de meetinstructie van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) de binnenmuren altijd meegenomen mogen worden bij de berekening van de woonruimte. Volgens de officiële NEN 2580-norm mag dat niet. ‘Daar zit vaak het verschil in’, zegt Geldhof.

Kritiek op de berekeningen door makelaars van de oppervlakte van het woningaanbod klinkt ook van de zijde van de Vereniging Eigen Huis. ‘Makelaars verkopen lucht’, kopte de belangenorganisatie al in 2006 een persbericht op basis van anekdotisch materiaal. Er waren appartementen die bij iedere doorverkoop weer een paar vierkante meter waren gegroeid ten opzichte van de vorige verkoop. In de aanloop naar de Open Huizen Dag van een week geleden waarschuwde de Vereniging Eigen Huis opnieuw voor ‘gerommel met vierkante meters’. Alle makelaars moeten zich houden aan de Meetinstructie voor woningen die de brancheorganisaties NVM, VBO enVastgoedpro in 2010 overeen zijn gekomen, maant de belangenbehartiger van de particuliere huiseigenaren.

Souterrain wel of niet meetellen

Nog een stap verder gaat voorzitter Sven Heinen van de Makelaarsvereniging Amsterdam. ‘De Meetinstructie is een versoepeling van de officiële meetnorm NEN 2580. Volgens de Meetinstructie mag je een souterrain meteen stahoogte van 2,10 meter wel als woonruimte tellen en volgens de NEN niet. Of een bergruimte op de vierde etage die je als woonoppervlakte meemag tellen bij een appartement op de eerste. In heel Nederland spelen dit soort discussies en worden hier rechtszaken over gevoerd. Daar moeten wevanaf.’

De oplossing volgens Heinen: ‘Iedereen, ook de NVM, moet volgens de NEN 2580-criteria woonruimte opmeten. Eenduidigheid hierover maakt het levenvoor iedereen makkelijker.’ De meetresultaten kunnen wat hem betreft meteen naar het Kadaster, zodat die verouderde BAG-gegevens kanactualiseren. Het Kadaster zegt in een reactie dat de gemeenten verantwoordelijk zijn voor de informatie in de BAG. Er wordt volgens hetKadaster continu gewerkt aan verbetering van de kwaliteit van de BAG.

Geen raketwetenschap

Er zijn processen over het gegoochel met vierkante meters waarin rechters oordeelden dat de wiskundig correcte woonoppervlakte er niet zoveel toe doet, als een aspirant-koper een pand heeft bezichtigd en daarna bij zijn volle verstand een bod uitbrengt. Makelaarsvoorzitter Heinen ziet dat anders. ‘Als ik een liter melk koop, vind ik het raar als er thuis driekwart liter in blijkt tezitten. Het opmeten van een huis is geen raketwetenschap. Ik vind dat je vaneen makelaar mag verwachten dat dit soort harde parameters als het woonoppervlak kloppen. Als makelaar ben je daar gewoon verantwoordelijkvoor.’

Tot dit besef tot alle makelaars is doorgedrongen, kunnen aspirant-kopers bij een bezichtiging van een huis voorlopig misschien nog het beste zelf een duimstok meebrengen.

Rechtszaken over meters

Procederen is Russische roulette. Die zegswijze doet ook opgeld voor het aanspannen van een rechtszaak omdat een aangeschafte woning bij nader inzien kleiner is dan gedacht.

De rechtbank in Assen oordeelde 14 februari dit jaar bijvoorbeeld dat Makelaardij Zuidlaren niet onzorgvuldig handelde door een koper een onjuist meetrapport te verstrekken dat de zolder een kwart (8 vierkante meter) te groot voorstelde.

Volgens deze rechtbank verloor de klager ‘uit het oog dat bij de koopprijs van een woning veeleer dan het aantal vierkante meters (van de zolder) andere factoren, zoals locatie, voorzieningen en staat van onderhoud, een doorslaggevende rol spelen’. De eiser moet de proceskosten van de makelaar vergoeden.

In een andere zaak, waarin de makelaar een woning 9 vierkante meter te groot aanbood, oordeelt het Amsterdamse gerechtshof op 24 januari van dit jaar daarentegen ‘dat het woonoppervlakte in de regel één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen’.

Makelaardijk O.G. moet de koper € 10.000 schade vergoeden.

Dit artikel kwam tot stand met hulp van FDMG-onderneming Company.info,die de BAG-data uit het Kadaster aanleverde.

Bron, Financieel Dagblad, 6 oktober 2017